“旅游房地产”模式已经终结

发布日期:2019-09-27

    原标题:“旅游房地产”模式已经走到尽头

    “旅游房地产”模式是近十年来颠覆和重塑旅游业格局的重要力量。是房地产巨头跨境旅游的核心原因,也是各种文化旅游城镇和主题公园建设热潮的推动力。这种模式非常普遍,以至于一些业内专家认为80%的旅游项目都是“房地产”。

    近日,新上市的复星旅游文化集团(01992.HK)三亚亚特兰蒂斯项目的70亿地产销售收入,再次使“旅游地产”成为业界关注的焦点。

    根据复兴旅行社披露的财务报告,三亚亚特兰蒂斯共有1004处可出售物业,主要是197栋别墅和807套度假公寓。已售出95%,回收近70亿元。

    据此前公布的总投资110亿元,亚特兰蒂斯在三亚刚刚开业,已收回投资总额的一半。如此之快的资金回报速度,将使“旅游房地产”的优势得以淋漓尽致地展现,这也是许多跨国企业纷纷涌向这一模式的原因。

    许多媒体质疑三亚亚特兰蒂斯的房地产盈利,并且仍然是一个“旅游房地产”模式。最近,在复兴旅游文化集团北京总部,复兴旅游文化集团董事长兼首席执行官钱建农在接受吕杰传媒采访时说:“复兴旅游文化不搞房地产,谁说房地产,我就责骂谁。”我们的模式与房地产公司完全不同。我们在亚特兰蒂斯启动住宅房地产项目的原因是该项目投入了大量的资金,为了平衡现金流,我们通过出售房地产项目来回收资金。

    钱建农认为,亚特兰蒂斯的别墅和公寓不是“房地产”或“旅游”,原因是这些别墅和公寓不是为家庭设计的,而主要是为度假的游客设计的。相当多的人买房子,然后把它们租回复星旅社,复星旅社由复星旅社管理,租给来三亚的游客。游客。据报道,目前大约有200套公寓被租回复兴旅行社管理。

    简言之,这些房产更像是一种投资工具,买家本身不居住或很少居住,通过售后退租,以满足业主资产保值增值的需要,同时也服务于三亚亚特兰蒂斯游客的个性化住宿需求。我们的财产不是为永久居住而设计的,因为永久家庭不是每天来我们的项目玩的,游客们进来时必须来玩和消费。如果我们出售房屋,就会失去很多旅游者消费的机会,所以我们必须把它们当作旅游住宿设施。钱建农向吕杰媒体解释说,可出售的财产是“旅游”而不是“房地产”。

    “旅游房地产”并非原罪

    钱建农试图澄清大西洋三亚模式和“旅游房地产”模式的区别,也许是因为“旅游房地产”模式的信誉已经破产。在媒体和公众的眼里,这种模式只不过是“披着旅游的袍子做房地产”,它代表了粗放的旅游业、糟糕的旅游经历和压倒一切的房地产。许多媒体都看到三亚亚特兰蒂斯的房地产销售额达到70亿美元。第一个反应是质疑它在旅游业中的诚意。

    事实上,在大多数业内人士看来,拥有一定数量的房地产的旅游项目并不是一场灾难,也不意味着开发商缺乏旅游的诚意。方塘智库的创始人叶义坚对新旅游产业说:“房地产不应该是文游的原罪。即使是广义的房地产,也有必要说,没有房地产就不是温游。”

    正如叶义坚所说,房地产在文化旅游项目中几乎无处不在,万达、横达等房地产跨国企业不必说;华侨城、广州长龙、华强芳特等优秀旅游专业学生也是每个重大项目所必需的房地产;房地产是c.文化旅游小镇;宋城演艺集团,主要表演者,早在2000年就打过房地产。拥有8栋建筑、8家酒店和大量的土地储备;2017年黄山旅游商品房销售收入1.6亿元;中国旅游集团是旅游业大哥,是国家旅游局认定的16家国有“房地产开发经营”企业之一,房地产收入居全国首位。2017年,上海迪士尼乐园总营业收入达到58亿元,高于风景区及酒店总营业收入;迪斯尼不拥有房地产,但是它的中国合作伙伴和上海市政府通过周边土地的升值赚了很多钱。

    “旅游项目与房地产,是非常合法的,开发商已经花了这么多钱,将不可避免地导致周边土地升值,这部分土地溢价你不拿,便宜的其他,”林峰,董事长说,绿色维吾尔旅游。

    旅游开发涉及广泛的空间景观。为了保证场景空间的质量,有必要在相应的规模上进行投资。空间越大,质量越高,游客的体验就越好。这就要求开发商平衡游客体验、投资回报和现金流平衡。事实上,OCT是“旅游房地产”模式的先驱。这种模式的动因是主题公园投资巨大。为了给游客提供更好的体验,有必要增加投资。同时,OCT本身也不能因财务成本和现金流压力而陷入困境。引进单价高、销售周期短的房地产是双赢之举。

    比如,亚特兰蒂斯在三亚投资110亿元,每年投资利息支出至少8亿元,这还不能弥补国内景区的年收入。例如,顶级景点故宫博物院每年接待游客1200万,门票收入只有5.9亿元,加上新崛起的“淘宝宫”每年带来10亿元的销售收入;黄山年票收入为5.4亿元;乌镇2017年营业收入为16.5亿元,净利润为7.00亿元。万元。

    故宫博物院和黄山依托着不可复制的历史和自然文物,乌镇依靠一流的队伍精心打磨,不断迭代十余年。这些山峰都是普通风景区难以想象的。它们的吸引力和收入能力是普通风景区的10倍和100倍。如果没有房地产项目的反馈,三亚亚特兰蒂斯不可能启动如此大规模的投资。在三亚亚特兰蒂斯,只有不到30%的房地产投资成本,60%以上的项目投资回收,才能提供超前的旅游体验。这是一个双赢的结果。

    旅游资产管理新理念

    当然,大众传媒对“旅游房地产”的厌恶并非没有道理。近年来,以旅游大衣做房地产的现象非常普遍。它使得一些旅游目的地过度房地产化,没有为游客提供更好的旅游产品和体验,反而使同质化现象更加严重,甚至破坏了当地的景观和生态。比如,万达的旅游城市,横达的海华岛大型围垦工程,甚至土草最近建成的同官窑古镇,都加剧了人们对“旅游房地产”的厌恶。

    叶义坚说:“存在短期利益和长期利益平衡的原因,以及企业专业能力不能适应转型需要的原因。”过去,从旅游赚钱很难,但是从房地产赚钱却很容易。由于自身发展的需要,企业选择了有利于自己的发展模式。事实上,时代已经改变,房地产业已经难以赚钱,几乎所有的企业都已经理解了真正的旅游和真正的文字旅游,事实上,市场空间更大,所以他非常理性地设计了整个项目的投资回报模型。例如,亚特兰蒂斯在三亚,其售后回租就像是一个“旅游资产管理”的概念。

    通过对三亚亚特兰蒂斯旅游地产模型的研究,发现它与以万达、横达为代表的“旅游地产”模式具有明显的不同。万达和恒达温的旅游城市大都以业主自己的生活为目标。房地产和旅游项目针对的是项目中的不同群体,这使得很难协调这两项业务。房地产市场所占比例大,旅游体验难以保证。旅游业所占的比例很大,很难恢复现金流和总体利润。在三亚亚特兰蒂斯的住宅物业,主要是为了满足游客的住宿需求,但只有通过物业资产管理的形式。从那时起,旅游和房地产是一个协调的整体,围绕着旅游需求,这就是为什么钱建农认为亚特兰蒂斯在三亚是完全不同于以前的“旅游房地产”模式。我认为一个好的旅游项目不需要房地产。最好100%旅行。

    然而,这种“售后退租”模式也是“旅游地产”的一种变体。自1995年以来,类似的模式已经在中国的许多城市出现。许多旅游目的地,包括三亚,掀起了“售后退租”和“物业酒店”的浪潮。

    然而,此类项目却伴随着各种混乱,如入住率低、业主回报差、项目管理不善、开发商资金链断裂、买方集体权益保护等。到目前为止,在许多投资者的心目中,基于房产的酒店和售后回租几乎等同于“投资欺诈”。此外,这种模式还容易导致酒店无序扩张,导致供需失衡,形成恶性竞争。2017年9月,海南省政府颁布了禁止所有产权式酒店建设的禁令,这是由于该模式引发的矛盾和争议、酒店的无序扩张以及海南房地产开发理念的转变。

    以前混乱的“产权酒店”和“售后退租”的根源在于这些项目的开发商只出售房屋。除了提供旅游住宿,几乎没有其他的度假和休闲内容。他们完全依靠当地的公共旅游资源来吸引游客。公共旅游资源不是垄断性的。一旦竞争加剧,入住率和营业收入将不可避免地减少。滑下去。最终,它不能为投资者提供满意的回报,也不能提高当地旅游的吸引力。

    亚特兰蒂斯与三亚的不同之处在于,它大量投资于假日休闲,并引入了许多顶级度假内容,如中国最大的水族馆、亚洲最大的水上公园、噱头的水下套房,以及体验活动,如水上剧场、潜水体验、海神跳跃滑梯等。在。复兴旅游文艺团的演出项目,如太阳马戏团,也将登台演出。21家餐厅汇集了全球美食。所有这些形式都是针对在休闲和度假时代的游客的需要。环顾全国,只有少数真正用于度假和休闲的重型产品。这些构成了亚特兰蒂斯在三亚独有的门槛和吸引力,保证了其旅游事业的活力,从而可以维持良好的可持续发展,而不需要通过杀鸡取卵出售财产,或者扭曲的“售后退租”。旅游业是一个长期的现金流行业。复星旅行诞生于复星国际。复星制药、葡萄牙保险集团、豫园购物中心、地中海俱乐部等具有长期稳定现金流的产业,乃至目前促进健康、幸福和繁荣的三大产业,都受到国际的青睐。工业。水流量大的工业是骗不了的。它必须了解市场的实际需求,并很好地满足这种需求。

    目前,“中国旅游业已进入休闲度假时代”,这种观点已得到普遍认同。然而,大多数人仍然认为,复兴旅游是少数真正努力为当代人创造适合自己的假日产品,促进旅游和休闲度假的供应方改革的演员之一。返回搜狐查看更负责任的编辑: